Hoy quiero hablarte de un problema que afecta a cientos de casas en España, muchas de ellas preciosas y habitadas… pero que nacieron mal desde el principio.
Porque se construyeron en suelo rústico y ahí empezó el problema.
Si te quedas un rato conmigo te cuento.
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Transcripción del podcast
Aviso breve antes de empezar.
No soy abogada ni experta legal.
Lo que te comparto viene de mi experiencia viviendo en el campo desde 2001:
buscando, viviendo y reformando casas en el campo, acompañando a gente que quiere hacer lo mismo, y colaborando incluso en trabajos de verificación para ayuntamientos.
Mi opinión nunca sustituye al asesoramiento legal.
Pero lo que sí puedo darte es claridad práctica y honesta, la que me hubiera gustado tener antes de meterme en este mundo.
Un problema conocido
Hace unas semanas empecé a ofrecer mini auditorías gratuitas sobre casas en el campo y las consultas que me llegan corroboran lo que ya sabía y que sigue siendo un problema actual (y sin aparente voluntad de solucionarse en el tiempo).
Y el problema es que en España existen cientos de casas en pueblos, en el campo y en urbanizaciones, construidas sobre fincas rústicas, que se encuentran en situación de ilegalidad o “alegalidad”.
Porque:
- La legislación actual del suelo en España distingue suelo urbano, urbanizable y rústico.
- En suelo rústico, la norma general es: no se puede construir vivienda. Solo se permite en casos muy concretos (fincas agrícolas con explotación, construcciones ligadas a la actividad agraria, excepciones puntuales).
En los 60-70, en una época de semi bonanza económica, se construyeron muchas casas en urbanizaciones privadas y en pueblos, sin permisos ni licencias.
Eran de gente de ciudad, que buscaban un rincón verde donde pasar el fin de semana y las vacaciones.
Esas casas se construían en zonas de los arrabales de los pueblos donde se ubicaban antes los huertos y cabañas (a las afueras cerca de cauces de agua)
Pensemos que la urbanización en España suele ser de casas unas al lado de otras alrededor de la iglesia, la torre o el castillo)
O bien en zonas que vendían terratenientes o agricultores o ayuntamientos a ciertas personas que parcelaban y revendían.
Eso formó las urbanizaciones, lugares normalmente de gestión asociativa, entre los propietarios se organizaban para el mantenimiento de lo común: basuras, agua, electricidad, alcantarillado…
Cualquiera que haya vivido en la ciudad en los 80 conoce esto del terreno, la parcela, el chalé en tal o cual urbanización.
A partir de los 90, con el siguiente boom inmobiliario, se intentó regular el tema urbanístico, no se si por un interés real o puramente recaudatorio, se quiso definir bien lo que era suelo rustico y urbano, algunos propietarios, avisados por gente de los propios ayuntamientos, se ocuparon de poner en orden normativo sus casas, a legalizarlas como viviendas, aun en suelo rústico, pero muchos otros o no se enteraron o pasaron.
Cuando estas urbanizaciones en muchos casos han pasado a depender de ayuntamientos, la situación no se ha regularizado.
En ese mismo boom inmobiliario, el de finales de los 90 y la primera década del 2000, en aquella época de dinero fácil, en que se daban préstamos e hipotecas alegremente, se construyó mucho en suelo rústico sin demasiados controles, en esas mismas urbanizaciones que se ampliaron o en otras que se crearon.
Propietarios que ampliaban casas, levantaban anexos, o directamente construían sin registrar la obra en el Registro de la Propiedad.
Resultado: hoy miles de casas que “existen” fisicamente, que constan en catastro y por lo tanto pagan impuestos.
Son casas que al venderse se paga el impuesto de transmisiones, el ITP (entre un 7 y un 10% del precio de la venta según la CCAA)
Pero eso no impide que se encuentren en una situación irregular, ilegal o alegal.
Por qué esto es un problemón real
Porque según la legislación española actual, en suelo rústico no se puede urbanizar salvo excepciones.
Por lo que una vivienda en suelo rústico es ilegal o está en un limbo “alegal”
Pero que un suelo sea rústico, urbano o de otros uso, lo determina el ayuntamiento en sus planes urbanísticos, y eso va cambiando con el tiempo (he visto convertir zonas urbanas en rústicas) .
Y hay urbanizaciones donde una calle es de suelo urbanizable y otra de suelo rústico.
Como digo, estos planes aunque son en teoría a largo plazo, los hacen ayuntamientos y los departamentos de urbanismo y a veces se hacen cosas digamos para fastidiar a otros o bien en beneficio propio. Es así y hay que aceptarlo.
El caso es que entrarás en un portal inmobiliario y verás cientos de casas en “fincas rústicas”.
Existen, están ahí, se compran y se venden, se habitan.
Como se ha hecho durante décadas.
Pero tienen un “estatus” que puede suponer problemas para los propietarios y debes tenerlo en cuenta antes de comprar una finca rústica.
Principales problemas:
- Falta de cobertura jurídica → el Registro es lo que da fe pública registral. Sin inscripción, la propiedad está en el aire.
- Hipoteca imposible → los bancos no prestan si la vivienda no está inscrita. Pueden haber otras formas de préstamo, pero difícilmente será una hipoteca. (Y teniendo en cuenta que los precios en ciertos lugares se han incrementado mucho porque son lugares mas valorados, a veces no hay préstamo personal posible por ciertas cantidades)
- Costes duplicados → si compras y luego quieres legalizar, implica costes adicionales (y no siempre es barato)
- Problemas en caso de catástrofes o expropiaciones → la indemnización se calcula sobre lo inscrito, no sobre lo que realmente hay.
- Reformas y licencias → muchos ayuntamientos no autorizan reformas o ampliaciones en suelo rústico
- Riesgo de sanción o demolición (aunque sea raro, la ley lo contempla).
- El AFO (Asimilado Fuera de Ordenación): algunas comunidades permiten regularizar pagando tasas, presentando informes técnicos y aceptando limitaciones, pero no siempre es posible ni barato.
Lo que hace aún más perverso el asunto
- Es totalmente legal vender casas en fincas rústicas no registradas y no parece que vaya a haber ningún tipo de regulación sobre este tema
- Muchos compradores no lo saben, y creen que si han firmado una compraventa, ya está todo correcto.
- La sorpresa viene después: cuando quieren pedir hipoteca, reformar, vender de nuevo o registrar… y empiezan los problemas.
Cómo protegerte si estás buscando casa
- Pregunta siempre: ¿en qué tipo de suelo está la casa? ¿Urbano, urbanizable o rústico?
- Consulta el planeamiento urbanístico actualizado en el ayuntamiento.
- Si es rústico: infórmate de si es regularizable (AFO u otras figuras).
- Negocia el precio teniendo en cuenta los costes y limitaciones.
- Y si la casa no cumple… valora si te compensa o si es mejor seguir buscando.
- O si crees que vale la pena, piensa que la situación actual no tiene porque ser para siempre. Las normas cambian, las casas persisten.
El campo puede darte la vida, pero también puede acarrearte problemas si compras sin mirar dónde está construida la casa y su estado legal
En cualquier caso como siempre digo es mejor contar con toda la información posible porque es mejor tomar decisiones desde el conocimiento que desde la ignorancia.
Si estás en ese punto de buscar casa, no te dejes llevar solo por la emoción.
Mira los papeles, pregunta lo incómodo, y asegúrate de que tu sueño rural no nazca torcido.
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He preparado una mini auditoría gratuita para ayudarte a ver bien si esa casa te puede convenir, y sobre todo para evitar errores caros.
Solo tienes que contarme un par de detalles sobre la casa y te diré lo que yo miraría si fuese tú.
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