Hoy te hablo de un tema muy frecuente y que puede costar mucho dinero si no se tiene en cuenta: las casas no inscritas en el Registro de la Propiedad.
Hay muchas casas en el campo —y en urbanizaciones— que se venden sin estar registradas. ¿Qué significa esto? ¿Qué problemas puede traer? Y sobre todo, ¿qué debes saber antes de comprar una casa así?
Si te quedas un rato conmigo te cuento.
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Transcripción del podcast
Antes de empezar, déjame aclarar algo.
No soy abogada ni tengo ninguna titulación en derecho inmobiliario.
Lo que te voy a contar se basa en más de 20 años de experiencia viviendo en el campo, reformando casas, investigando el mercado y trabajando incluso en tareas de verificación de fincas para ayuntamientos.
He visto de todo. Y también he visto cómo en Francia, donde compré mi casa, este tema está mucho más regulado.
Así que lo que comparto es fruto de esa experiencia practica, sobre el terreno, pero no sustituye un asesoramiento legal.
El problema explicado de forma sencilla
Lo primero que hay que saber:
Sí, es posible vender una casa sin registrar.
La compraventa se puede hacer con un simple contrato privado o escritura ante notario, aunque la casa no esté inscrita.
Es legal.
Pero… ahí empiezan los problemas.
Porque si la casa no está inscrita, esa vivienda no existe a ojos del Registro. Y el Registro es lo único que da seguridad jurídica sobre la propiedad.
¿Qué es eso del registro de la propiedad?
El Registro de la Propiedad es una institución pública dependiente del Ministerio de Justicia que certifica la titularidad de los inmuebles o fincas, y tiene constancia de la situación jurídica de las mismas.
En el registro de la propiedad se verifican los derechos reales que recaen sobre una finca o inmueble, tales como hipotecas , servidumbres y resoluciones judiciales o administrativas que le puedan afectar como los embargos.
Registrar un inmueble en el registro de la propiedad tiene un coste y no es obligatorio.
Y atención:
No es lo mismo el registro de la propiedad que el catastro, el catastro depende del Ministerio de Hacienda y en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.
La inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita, características que lo diferencian del Registro de la Propiedad.
La descripción catastral de los bienes inmuebles incluye sus características físicas, jurídicas y económicas, entre las que se encuentran su localización, referencia catastral, superficie, uso, representación gráfica, valor catastral y titular catastral.
El catastro se encarga de cobrar el impuesto de bienes inmuebles o IBI.
Por eso la inscripción catastral es obligatoria, porque su sentido es recaudatorio.
Pero para que veas lo paradójico de todo esto.
Una vivienda no legalizada, puede estar descrita en el catastro y pagar impuestos.
Oh, sí, en España es así.
Ejemplos y riesgos concretos
Caso 1: Costes duplicados
Imagina que compras una casa no inscrita.
Más adelante quieres registrarla.
Tendrás que contratar a un arquitecto que haga una declaración de obra nueva donde conste que en una parcela de nuestra propiedad hay una edificación.
Dependiendo del caso, pueden pedir un certificado de solidez donde quede reflejado que la vivienda se construyó siguiendo las normas de buena construcción vigente en la época en la que se hizo.
Tendrás que pagar de nuevo notario, Registro e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
En la práctica, pagas dos veces por lo mismo.
Caso 2: Falta de cobertura legal
Si hay una catástrofe, incendio, inundación o incluso expropiación, la indemnización se calcula según lo que consta en el Registro.
Si tu casa no está inscrita, no aparece… y te quedas sin respaldo.
Caso 3: Hipoteca imposible
No podrás pedir un préstamo hipotecario sobre una vivienda no inscrita.
Porque para el banco esa casa no existe.
Y como la hipoteca sólo nace cuando se inscribe en el Registro, simplemente no hay garantía posible.
Caso 4: Costes ocultos
Muchas veces estas casas se venden más baratas… pero el ‘chollo’ se convierte en un pozo sin fondo.
Arquitectos, trámites, impuestos duplicados… incluso juicios en algunos casos.
Ese ahorro inicial puede salir muy caro.
No quiero asustarte, pero sí abrirte los ojos.
Hay casas en el campo que merecen la pena, muchas.
Pero antes de lanzarte a comprar, asegúrate de que esa vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad.
Si no lo está, pregunta bien qué implica, cuánto costará regularizarla y si realmente compensa.
Porque vivir en el campo puede ser un sueño… o una pesadilla que empieza con una firma apresurada.
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