¿Vas a comprar una casa antigua, una casa de pueblo?
¿Tienes dudas en cuanto al precio, no sabes si el precio que te proponen es justo?
PUES en este episodio te doy unos cuantos consejos para saber si el precio de venta de la casa es justo, si vale la pena la compra.
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Vamos a ver qué cosas hay que tener en cuenta cuando te proponen un precio para la compra de un inmueble.
Cómo podemos saber si ese precio es justo y adecuado a la zona y al estado de la casa.
Cómo conocer los precios del mercado
Se puede hacer una primera aproximación a través de webs donde ofrecen datos concretos. En el caso de España te pongo dos ejemplos. Para otros países deberás buscar herramientas similares.
Tinsa y su herramienta de valoración del precio de la vivienda en España:
Tinsa analiza su base de datos de tasaciones para calcular el precio medio de la vivienda terminada en las Comunidades Autónomas, provincias y capitales de España.
Es generalista pero da una primera aproximación por zonas.
Otra herramienta es el Índice inmobiliario fotocasa que muestra el precio medio de la vivienda de segunda mano en venta y alquiler. Contempla la evolución de los precios efectuada por el Índice Inmobiliario fotocasa desde Enero de 2005 hasta el día de hoy.
Es más concreto que el anterior, ya que tiene en cuenta los propios anuncios que muestra la web de fotocasa, y da información sobre pueblos concretos.
Para calcular el precio de un vivienda en zonas urbanas grandes estas herramientas pueden dar una buena orientación, pero que en zonas rurales es más complejo, porque hay menos datos.
Hay que hacer un trabajo más analitico, primero revisar anuncios en webs generales, fotocasa, habitaclia, para ver en cuanto oscilan los precios.
Mirar en inmobiliarias locales y hablar con los agentes inmobiliarios, ya que pueden ser un muy buen aliado en la compra de una casa. Si conocen bien el mercado te pueden asesorar sobre si el inmueble tiene un precio coherente o si se han subido a la parra con el precio.
No está de más preguntar en ayuntamientos pues también pueden asesorar.
El siguiente tema que hay que tener en cuenta cuando te proponen un precio para la compra de un inmueble en un pueblo.
Hay que saber que los precios de la vivienda en pueblos y zonas rurales tienen un ritmo propio.
Los precios de los pueblos pueden verse afectados por las burbujas de precios de la ciudad, o porque la zona se ponga de moda y haya demanda de gente con alto poder adquisitivo.
Las casas de pueblo pueden tener un valor sentimental, o pueden ser una herencia a repartir entre varias personas, lo cual puede afectar al precio.
Hay que tener en cuenta la propia mentalidad rural, y un hecho curioso pero cierto que es que “vender hace de pobre”, y eso no lo digo a la ligera. Lo he oído varias veces y lo he consultado con gente de zonas rurales, y efectivamente, vender es un signo de debilidad, de que necesitas el dinero, cuando tener patrimonio, aunque sean ruinas o piedras es signo de riqueza. El mundo rural tiene sus propios códigos, y eso lo conoces cuando vives ahí unos años.
A veces no quieren vender porque no lo necesitan, porque si las viviendas no están al día de registro, valor catastral, cuesta muy poco mantenerlas. Y si en un momento dado deciden vender piden precios astronómicos.
Cuando una casa está públicamente en venta, es interesante saber cuánto tiempo hace que esta en venta, si han variado el precio en algún momento, cuantos propietarios tiene, pues a la hora de hacer una oferta, saber cuántas personas implicadas hay en la toma de decisiones.
En algunos casos puedes encontrarte con casas heredadas, cuyos propietarios viven en la gran ciudad, y pretenden poner precios de ciudad.
Cuando una casa sale a la venta tiene un precio alto, normalmente el propietario marca el precio, y a los pocos meses empieza a bajar.
Hay casas que llevan años en venta, que salieron con un precio desorbitado, que se han ido deteriorando de no habitarlas, y que aunque han ido bajando precio, las reformas a realizar cada vez son más importantes.
Otro tema a tener en cuenta es cómo vas a pagar la compra
Se suele comprar con hipoteca o préstamo personal dependiendo del montante, aunque también puede ser que se haga con medios propios, sin pedir préstamo alguno. En cualquier caso, hay que tener en cuenta que además del precio de venta, hay que contar los gastos notariales y de registro, y con los gastos de posibles reforma a efectuar en la casa.
Has de prestar mucha atención e informarte muy bien de la situación legal de la casa, tal y como explique en el episodio 3. Es necesario saber si la casa está en terreno rústico o urbano, si todas las partes que las componen están legalizadas y registradas. Si por ejemplo la casa está en terreno rústico, los bancos no dan hipotecas pues no se consideran zonas urbanizables. Y verificar que aparezca en el registro tal y como es, no como otra cosa, pues en el momento de actualizar registro tendrá un coste extra.
Oferta sobre el precio propuesto
Cualquier oferta de venta se puede negociar, sea directamente con el propietario, sea a través de una agencia.
En Francia por ejemplo, me he encontrado muchísimas veces, que el agente inmobiliario te propone una oferta, porque sabe hasta dónde estaría dispuesto a rebajar el propietario.
Es una práctica común también en España.
Recuerda que al precio de compra has de añadir una reserva de dinero para gastos varios: comisiones (si no están incluidas en el precio de venta), gastos notariales, impuestos, permisos de obra (consultar con el ayuntamiento).
Otro factor que influye en el precio es la época del año en que compres.
Esto es un hecho que he podido comprobar a partir de mi experiencia.
No es lo mismo comprar en verano o primavera que en invierno, depende de la demanda. En zonas de alta montaña con oferta turística invernal, los precios serán más altos en invierno, y en zonas costeras serán más altos en verano.
En zonas rurales, normalmente en primavera verano, los precios suelen ser un poco más altos que en otoño invierno.
Y por último y como reflexión final, te voy a dar una pauta para saber
cómo calcular el precio justo de un inmueble que te interesa:
Teniendo en cuenta esta ecuación:
Que el precio de compra + precio de reformas, no sea superior al precio de la posible reventa.
Me lo dijo una agente inmobiliaria en Francia y fue un buen consejo.
Me puso un ejemplo: Por lo general, en esta zona en precio medio de venta de una casa de pueblo reformada, con un mínimo de 100m2 y un poco de jardín es de 130000€, por ese precio se vende bien, por más, es dificil, habria que ver otras características.
Tu puedes encontrar una casa por 20000€, una ganga. Pero si a esa casa has de meterle un dineral en reformas, que supere en total esa cifra de los 130000€, entonces quizás no sea una buena inversión.
Y dirás, yo quiero una casa para vivir, no para revenderla ni para especular con ella.
De acuerdo. Pero ponte en el caso que por lo que sea tuvieras que venderla. Podrías recuperar lo que has invertido en ella?
Cuantisimas personas han pagado precios astronómicos por pisos y casas, que al cabo de los años se han devaluado en más del 50%….
Cuantisimas personas han comprado una vivienda y se han dejado un pastón en la reforma, y cuando han querido vender con ganancias, teniendo en cuenta lo invertido, no hay manera de que nadie pague ese precio….
Por eso aunque no tengas pensado comprar una casa para luego venderla, este ejercicio permite conocer si el precio que te proponen es justo.
¿Te ha quedado un poco más claro cómo saber si vas a pagar un precio justo por la casa de tus sueños?
Pues adelante, revisa esas ofertas que tienes en mente, aplicables los filtros que te he comentado, y pasa a la acción.
Ten en mente la famosa frase “Sólo el necio confunde valor y precio”
Intenta no caer en la trampa de la sobrevaloración por moda, por zona o por burbuja.
Una vivienda no deja de ser una inversión de tiempo, y esfuerzo económico, haz que valga la pena.
¿Tienes dudas? ¿Quieres compartir tu experiencia? Pues estás en el lugar adecuado.
Me encantará leer tus vivencias, aventuras y preguntas en los comentarios.
