¿Vas a comprar una casa antigua, una casa de segunda mano? ¿Has visitado unas cuantas y por fin has dado con esa que te encanta? ¿Esa en la que te ves pasando los fines de semana y vacaciones, o incluso viviendo de aquí a un tiempo?
¿TE has decidido a dar el paso?¿Has hecho todas las verificaciones necesarias antes de firmar nada?
En el episodio anterior te hablé de los puntos a verificar sobre el estado físico de la casa, de su entorno y los servicios disponibles
Pero ¿conoces la situación legal de la casa, en cuanto a registro de la propiedad, catastro y a nivel municipal?
PUES si todavía tienes dudas, te invito a quedarte conmigo porque te voy a desvelar los puntos clave a verificar, antes hacer realidad tu sueño. Te voy a explicar lo fundamental y un montón de buenos consejos para que puedas llevar a cabo tu proyecto.
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Voy a tratar los puntos fundamentales a nivel legal que es necesario verificar, antes de comprar una casa, antes de firmar cualquier contrato.
Esto es lo más importante antes de firmar nada y de emocionarte con la compra, recuerda que hay que pensar con la mente fría, lo que te evitará posteriores quebraderos de cabeza.
Es un tema un poco técnico, si quieres un poco tostón, pero necesario.
Esas verificaciones son a nivel: registral, catastral y municipal.
Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad es una institución pública dependiente del Ministerio de Justicia que certifica la titularidad de los inmuebles o fincas, y tiene constancia de la situación jurídica de las mismas.
En el registro de la propiedad se verifican los derechos reales que recaen sobre una finca o inmueble, tales como hipotecas , servidumbres y resoluciones judiciales o administrativas que le puedan afectar como los embargos.
Registrar un inmueble en el registro de la propiedad tiene un coste y no es obligatorio.
¿Qué información es necesario verificar en el registro de la propiedad?
¿Es el propietario de verdad quien me vende?
¿Tiene hipoteca la vivienda?
¿Está en un proceso judicial por un embargo?
¿Qué tipo de construcción está registrada (casa, corral, solar, ruina)?
¿Sobre qué tipo de terreno está el inmueble: rústico o urbano?
¿Está la finca aceptada por algún tipo de servidumbre?
Todo ello determinará nuestra decisión y también el valor real de lo que compramos.
Recuerda, no hay que confundir el valor con el precio.
Cómo podemos verificar todo esto en el registro de la propiedad:
Es recomendable pedir una nota simple en el registro de la propiedad , físicamente, en la oficina registral a la que pertenezca el inmueble. Es un tramite a realizar en dias laborables y hay varias oficinas por provincia. Tiene un coste de unos 3€.
También se puede hacer por internet, hay diferentes web que ofrecen el servicio (el coste es de 9 a 20€ según la web). Necesitarás dirección, nombre del propietario y referencia catastral, a veces no coinciden todos los datos, pero por uno u otro dato se puede conseguir la nota simple.
¿Por qué es importante hacer esta verificación?
Pues porque en zonas rurales, muchos inmuebles y casas que se han ido transmitiendo por herencia, no constan inscritas como tal en el registro.
Hay casas construidas desde hace muchísimos años y en el registro sólo aparece la finca, o solar, o ruina, pero no la casa construida. Cuidado con esto. El propietario debería legalizarla, o deberás hacerlo tú cuando la compres, pero eso conlleva un coste (planos de arquitectos/aparejador, notaría…) Si te interesa mucho y el propietario no lo va a hacer, puedes negociar el precio.
Los datos registrales, sobre todo en el mundo rural donde se dan estas circunstancias, están muy desfasados con la realidad.
El catastro
El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. La inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita, características que lo diferencian del Registro de la Propiedad.
La descripción catastral de los bienes inmuebles incluye sus características físicas, jurídicas y económicas, entre las que se encuentran su localización, referencia catastral, superficie, uso, representación gráfica, valor catastral y titular catastral.
El catastro se encarga de cobrar el impuesto de bienes inmuebles o IBI. Por eso la inscripción catastral es obligatorio, porque su sentido es recaudatorio.
En la sede electrónica del Catastro se puede consultar libremente la situación de un inmueble a nivel cartográfico, y las unidades que lo constituyen, sólo es necesario indicar la dirección del inmueble.
En pueblos, los ayuntamientos suelen ser puntos de información catastral y se puede solicitar más información del inmueble Es un servicio gratuito.
¿Por qué es importante hacer esta verificación?
Para ver si realmente aparece en catastro todas las partes del inmueble que has visitado. Que no exista alguna parte (y más en pueblos, donde unas casas a veces están sobre partes de otra o los límites son un poco raros) que se le haya dado a una finca vecinas en vez de a la que te interesa (terrazas, patios, garajes, etc)
Así pues, es necesario verificar cómo está declarada la casa en el registro y en el catastro, para saber si está todo en regla o necesita modificaciones o actuaciones por parte del propietario.
Hay que revisar bien que esté todo el conjunto de la casa declarado, todas las unidades que existen, que no haya construcciones ilegales o no legalizadas,
Saber si esta en terreno rústico o urbano, Especial atención a casas en terreno rústico, pues los bancos no suelen dar hipotecas para este tipo de fincas pues no se consideran urbanizables, y puede dar problemas a la hora de hacer obras.
Saber si tiene hipotecas, servidumbres de paso, medianeras, embargos o deudas con la administración.
Ayuntamiento
El tercer punto a verificar a nivel legal, situación municipal:
En el Ayuntamiento hay que verificar
La situación urbanística del inmueble, si tiene afectaciones municipales, o si se prevé cambio de tipo de suelo (rústico – urbano)
El Plan urbanístico, ya que puede afectar a las características físicas y estéticas de la casa/ tipo de cerramientos, colores, revoques, etc.
Las licencias de obras: el coste, cuándo hay que pedirlas y cómo.
Si la casa tiene multas o deudas con el ayuntamiento y a quien le corresponde saldarlas.
Y ya de paso conocer el coste de los impuestos municipales, hay pueblos donde los impuestos son altísimos, quizás haya otras opciones en otros pueblos que te interesen.
¿Qué tal? ¿Te has hecho una idea de todo lo que necesitas tener en cuenta antes de comprar la casa de tus sueños? Pues adelante, verifica en registro, catastro y ayuntamiento la situación de la casa, pues cuanto antes lo tengas, antes podrás concluir la compra o desistir de ella en caso de existencia de problemas.
No te saltes este paso, es tedioso pero muy importante. Como dije en otro artículo, no estas comprando un vestido sino una casa, donde vas a hacer un esfuerzo personal y economice importante, y es necesario empezar con buen pie.
Aquí te dejo unos enlaces que te pueden ser útiles:
¿Tienes dudas? ¿Quieres compartir tu experiencia? Pues estás en el lugar adecuado.
Me encantará leer tus vivencias, aventuras y preguntas en los comentarios.
